杨红旭：地王疯得不成样子，房价还能hold得住吗？

老杨论市：地王热潮来袭，房价热度不减！

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近段时间，一线城市和少数二线城市，地市比房市更热，开发商们抢地的热情，地球人都看不懂了。或许，只有少数地产老板，才知道为什么以这么高的成本拿地。如果楼面价没有超过周边在售房价，你都不好意说自己拿地了。

其实，这种地王热，在过去十年，周期性的出现，就像野兽们到了发情期，为了抢雌性，不惜打得头破血流。结果是，有些生育了后代，有些则落下伤残，甚至搭上了性命。

回顾过去十年，2007年、2009至2010年、2013年、2015年下半年至2016年上半年，都是地王频出的时段。

作为专职的房地产分析师和研究员，老杨一直跟踪、观察、分析地王现象，并多次撰写文章聊这档事。一起回顾如下。

上图：2007年11月，仁恒拿了新江湾城的新地王，其后2008年楼市降温，此项目一直无法开工，真至楼市复苏的2009年才开工，2010年10月前后卖房，精装修最高单价7万左右，开发商小赚，但2010年冲进去买房的人，苦逼了好几年，直至2015年年底方才解套！

上图：2009年12月前后，又出来一大批地王，其中部分赚钱，部分被套，比如新江湾城的中建大公馆项目，佘山板块的金地天境项目。直至2013年或2015年，方才解套，甚至有项目至今都没能赚到钱！原文如下：

年末“地王”潮是回光返照吗

股市里有个词叫“报复性反弹”。近期楼市好像也有这种现象。不如举两个例子，一是今年“金九银十”的成色大打折扣，可11月这一传统淡季，商品住宅成交易和价格却猛增；二是土地市场在年末突然再热一把，地王再度风光无限。

（2009年）12月22日，广州诞生了一幅自我国实行土地“招拍挂”以来总价最高的全国地王。广州亚运城项目占地263.95万平方米，总建筑面积438万平方米，其中居住建筑面积384.88万平方米。由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体，击败了保利、中海、万科组成的国企联合体，最终以255亿元的总价拿下。12月23日，上海新江湾城C6地块正式开拍，最终中建以37.2亿元强势夺地，楼板价达32484元每平方米，溢价率为117%，并成功加冕全国单价地王称号。

众所周知，12月14日“国四条”出台后，对房地产市场的负面影响相当显著，尤其是地产股持续遭到抛盘，短短不到10个交易日，部分股票已大跌二成左右。12月17日五部委出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，把开发商拿地付款的首付提高到50%，且须在一年内付清。少数开发商迎着紧缩型调控“向前，向前，向前进”，勇气“可嘉”，却让人有些费思量。

这两个地王都生在一线城市，而“国四条”中提出的“遏制部分城市房价过快上涨”，也是指代一线城市和个别二线城市。想要控制房价，稳定地价是一个重要路径，所以目前中央和这些城市的政府，已不希望地王过多过快的出现。

另外，任何时候，地王、尤其是单价地王的出现，都意味着拿地企业对后市期望值很高。但以目前政策导向，明年一线城市的房地产市场极有可能出现调整，地价和房价出现下跌，也并不奇怪。那么，现在高价拿地的企业，明后两年将会面临比较大的市场风险。2008年楼市低迷，导致2007年诸多地王被迫闲置，而在今年国土部三令五申查囤地的政策背景下，以后再囤地可就难了。

说到国土部，让人觉得其作风太软弱。查处闲置用地已数年，这一现象依然大范围存在。更让人惊讶的是，广州这一全国地王占地面积居然会这么大，已经严重违规。2009年11月10日，《关于印发《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》的通知》，其中在限制用地项目目标中，明确规定：宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。

2007年全国地王是长沙一地块，总价92亿元，占地面积为78.5万平方米，北辰实业和北京城开联手竞标，当时已经称罕业界（后来此项目有些小苦逼）。如今与广州地王相比，却成了“小巫见大巫”。地块总价高到连单家地产巨头都吃不下，不得已组成联盟，平空增加了管理成本，土地出让方到底在想些什么？上述通知中明文规定：“违反本通知规定办理相关手续的，要依法依规追究有关部门和责任人的责任。”不知广州市相关土地出让部门，是否会受到国土部的“特别关照”。

至于上海的单价地王，并不是什么大不了的事。2007年南京东路163地块曾创出6.7万元/平方米的天价。问题的关键是，这块新江湾城地王的出生有两个背景值得思考。第一个背景。2005-2007年，新江湾城土地市场一直是上海的热点区域，上一块居住用地在2007年11月被仁恒地产以2万元/平方米的楼板价拿去，当时业界曾一片惊呼。2008年楼市低迷之际，此盘甚为尴尬，迟迟不开工。另外，在其之后的绿城以1.25万元/平方米获得的另一幅地，在资金紧张的2008年，无奈以股权置换的方式转让给九龙仓。

第二个背景。今年上海土地市场实在是热点频出，让人眼花缭乱，溢价水平不断创新高，出现审美疲劳。比如，12月10日，外于浦东外环外的唐镇地块，成交价格相比挂牌起始价34706万元高出379%；楼板价高达19040元/平方米，高出周边现售房价约30%，“面粉贵过面包”特征鲜明。而拿地者正是去年资金告急，今年意气风发、频频高价圈地的绿城。12月18日，嘉定新城温泉路地块楼板价12076元/平方米（后来此项目好像是赔了），溢价率达到425%,再创年内溢价率新高。

12月的地市，堪称疯狂，而且是在政策由松趋紧之后。一方面，在优质地块供应偏少、商品住宅供不应求、地产巨头竞争激烈的背景下，这是企业的现实且无奈的选择；另一方面，明年市场存在下行风险，绝不能以今年的火爆市场思维，指导明年的开发方针。若以长期论，我国楼市前景乐观，地价房价并不高；若以短期看，市场已是强弩之末，别把回光返照，当成又一春。

刊发于东方早报专栏

 上图：2013年9月前后的地王潮。

关于“地王热”的冷思考

地王，一个接一个，如同一颗又一颗，炙热的陨石，穿过大热层，狠狠的砸在了中国楼市的屁股上、胸口上。而且，近期地王的个头超大，燃烧的火球与温度亦吓人，对于楼市的冲击波不容小觑。

9月4日，经过69轮激烈竞价，融创以21亿元加异地建医院的代价夺北京农展馆地块，楼面价7.3万元（苦熬了二年多，刚开始卖，好像均价20万左右，考虑到财务成本，小赚，但品牌效应大），超越2010年2月华侨城5.28万元拿下的上海苏河湾地块（后来此项目苦逼），成为全国单价新地王。

而9月5日，新鸿基以218亿竞得徐家汇中心地块，仅次于全国总价地王：2009年12月255亿元的广州亚运城地块，而后者由富力、雅居乐、碧桂园、世茂、中信联手拿下，由此更显新鸿基之牛叉。

同日，杭州华家池三地块总价拍出137亿元，由绿地、世茂、滨江瓜分（后来此项目大苦逼！）；世茂豪掷47亿元，拿下了苏州金鸡湖两宗黄金地块，溢价率皆超70%，成为苏州单价地王。

2013年以来，一线城市和少数二线城市，高价地并不稀罕，可近日如此密集、如此高价的地王潮，还是让人感到惊诧、困惑和担心。人们困惑的是，调控政策怎么就没一点用处呢？民众担心的是，面粉这么贵了，将来面包能不涨价吗？

首先，房企敢于抢地王原因，主要可归结为三点。其一，房企不差钱。一方面，去年二季度以来销售顺利，回笼资金很多；另一方面，去年至今年上半年，融资面有所放松。其二，房企急需补库存。过去一年房子卖得多，就需要拿地造房子，这是再生产的必须。其三，地方政府很精明，为了获得更多的土地出让金，只在楼市繁荣期，才愿推出优质地，而优质地才可能诞生地王。

其次，地王频出的影响，总体弊大于利。道理很简单，它能改变人们的预期。预期是影响房价走势的重要因素，但预期看不见、摸不着，只是能感觉得到。一般规律：地王一出，周边新盘或二手房就会提价。

而近日如此“猖狂”的地王行为艺术，经过媒体广泛报道，且多数报道会添油加醋，将增强全国人民看涨房价的预期。这是所谓其弊。所谓其利：地王也是地，增加土地供应，有利于改变未来几年的供求关系，从而有助于缓解未来房价上涨的压力。

再次，并无妙方根治地王热。每轮楼市上行期，都会遇到持续多月的时间段内地王频出。楼市整体高温，再遇到政府推出优质地，“金风玉露”一相逢，便生出大大小小的地王。每次地王频出时点，国土部都很紧张，看似严厉的声称要抑制地王，比如溢价率超过50%被视为“异常交易地块”，需向国土部报备。但只是报备，又非禁止。况且也不应禁止，比如一幅地，开发商甲愿出100亿，政府总不能50亿卖给开发商乙吧，因为开发商不会自动未来将房价降低一半销售。

所以，土地“招拍挂”本身并没错，这一制度远比以前的协议出让合理。另外，为将溢价率控制在50%，部分地块实行竞配建保障房，但不可能所有地块都配建保障房，经过近几年保障房建设大跃进后，几年后也不再需要大量建设保障房了。

最后，地王一定会笑到最后吗。答案是：不一定。正如，含着金汤勺出生的孩子，不一定成年后获得成功。地王诞生，只是一个楼盘运作的开始，对于开发商而言，只有等到房子最后卖出、租出，才知道是否操盘成功。而媒体聚光灯常射向“产房”中的地王，却不再理会卖房时的“太平间”中的地王楼盘。只听新人笑，谁闻旧人哭（敢问各位，谁还会关注2010年在鄂尔多斯拿高价地的开发商？哭得泪都干了吧）。

当然，过去十年，地王项目成功者众，多数都赚到了钱。但卖房时，才发现形势差于抢地时的预期，有此感受的开发商倒也不少。2007年四季度和2008上半年出生的地王，在2008年四季度和2009年上半年卖房时，相当多很失意。2009年四季度和2010年出生的地王，在2011年下半年和2012年上半年卖房时，也感凉风袭人。幸好，多数项目有惊无险，因为市场降温的时间较短、幅度较小。扛过去，便是春天。但即便如此，仍有少数项目仅获得了微利，甚至赔本。

巴菲特的那句话：在别人恐惧的时候我疯狂，在别人疯狂的时候我恐惧。同样适用于在开发商拿地。因为：房地产市场与股市一样，存在着周期性波动。只要有周期，一定会有冷暖交替。据笔者的研究，近十年来，中国楼市存在着很明显的短周期波动。而当前，已处于偏高位的区间了。

发表于新浪财经专栏

请警惕，中国楼市“绞肉机”的狰狞一面！

2016年4月7、8日，苏州为期2天的大型土地拍卖会结束，此次共成功出让了13幅地块，其中住宅用地12宗，每幅地块平均溢价203%，土地出让金共250多亿元。

对此，苏州市市长、财政局局长，应感到分外惊喜：真是想不到呀，3月份我们刚刚出台了稳定房价的“苏十条”，没想到此番土地出让如此火爆。总而言之，这是一次隆重的、热烈的、顺利的、英明的、空前的、圆满的、成功的、伟大的……土地拍卖会（掌声）。

对此，有参与拍地的几家开发商朋友，向我吐槽：这简直不是人干的事，这是疯子们参与的海天盛筵，富二代、官二代、嫩模明星、皮条客们，在一起唱歌、喝酒、嗑药、浪舞、摇头、嘿咻、搞基。

对于那些没有抢到的地偏理性的开发商而言，这两天的拍卖会，彻底摧毁了他们从业几年、十几年、二十几年的房地产开发的经验与逻辑，以及价值观！他们集体晕菜了！

对于那些抢到的开发商，他们现场拿地时实实在在的感受了精神与情绪的高潮。而这几天，磕药的药劲儿过去后，他们先是感到迷茫，而后是心惊，继之将开始长达几年的“亚历山大”……

这13块地当中，大部分都是所在板块的单价地王，大部分都是属于“面粉贵过面包”，甚至有个别地王，面粉明显贵过面包！这也就意味着，这些地块要想实现合理利润，则未来一两年，也就是当土地变成房子出售之时，这些板块的房价至少应该在当前基础上，根据板块与地价的差异，再上涨或三成、或五成、或一倍！

那么，未来一两年，苏州房价是否真的能再涨五成左右？根据老杨的房地产短周期理论和房地产板块轮动学说，这纯属是一种奢望，美梦成真的概率低于一成！

2015年以来的苏州房价的暴涨，有两重原因：一是，全国政策面暖风频吹，全国楼市复苏，尤其是沪深等个别城市房价率先上涨，继而带动了少数核心二线城市，这属于房地产短周期规律。

二是，之前苏州房价四五年都没怎么上涨，而苏州的经济、收入、人口，尤其是住宅去化周期，总体比较良性，因此房价有补涨需求。这属于房地产板块轮动范畴。

但房价上涨一年左右之后，工业园区房价已上涨一倍，甚至更多，其他主城区的房价也上涨了五至八成不等。对于苏州这样的二线城市，短期内出现如此大的涨幅，也就意味着超额完成了“补涨”，而且已经开始“透支”未来几年的上涨空间！

2011年至2015年的上半年，苏州新建商品住宅的成交均价一直保持小幅波动，维持在1.2万元每平米的水平。其后开始急剧上涨，今年2月和3月涨幅尤其之大。已经类似深圳。

当然，2015年以来，住宅成交量持续攀升，去年四季度至今，成交量已经“爆表”！这也说明成交之活跃，其实过去半年，苏州下属的县市居民，以及外地人，大量涌入苏州投资房产。其投资投机比例应低于深圳，但很可能已经超过上海，上海限购严格，而苏州不限购。

投资投机需求大增，是催生资产泡沫的重要条件，虽然当前苏州房价不算什么大泡沫。但就短期，甚至中期而言，需要坐下或卧倒，休息！

在这种情况之前，市场本身具有收缩、回调的内在需要。但是否回调还要看外部条件是否具备。

今年3月，苏州率全国之先，比沪深二市还要早一段时间，出台了紧缩型的“楼十条”，从而为楼市降温创造了重要条件之一。其后，苏州楼市确实初露调整迹象。

然而，4月上旬这13幅土地的集中推出，而且开发商抢地成疯，严重干扰了苏州楼市回调的进程！市场预期再度抬头，看涨房价的情绪急剧拉升！房价的非理性繁荣得以延续！

特别需要反思的有两点：

第一，为什么这么多开发商丧失理性？原因当然很多很复杂，比如：1、开发商急需补货，否则无米下锅，上市房企则更是对投资者有业绩增速方面的承诺。2、大企业在核心城市竞争激烈，你不敢拿，别人就会拿走。3、因为感到当前苏州房价热，所以未来一两年还会继续热。4、万一暂被套住，像以前那样熬一年，楼市就会再次回暖，还是能赚到的。5、赌一把！所以说，拿了地的开发商，其实也很无奈，说起来都是泪呀。

第二，为什么当地政府在这个时点集中推宅地？如果当地政府只考虑卖地收益最大化，则完全可以在出台“楼十条”之前推地，那样开发商热情可能会更高，当然那样地方政府也就黑心黑到底了。不过，话又说回来，如果苏州当局真的希望楼市尽快降温，此时就不应该集中推宅地，因为开发商那颗激动的心还在快速跳动，嗷嗷待哺，再晚半年推优质宅地，肯定就不会如此被抢了。

那么，接下去，苏州房地产市场会如何演绎？必定是一场大戏！必定是妖气十足！必定有开发商快感之后是痛苦！

先说一个微观案例吧。其实过去多年，苏州市场土地供应量并不算少，这与二线当中的供地抠门的合肥和厦门，大不相同。几年之前，有家房企在市场偏高位置，在苏州拿了一块较大规模的偏高价格的土地，2014年全国楼市低迷，这些企业资金开始趋于紧张，这块地开发成为房子，也难以实现盈利。于是，经历非常痛苦的内心煎熬之后，这家开发商在2015年上半年，无奈将这块地退给政府。

而一年之后的今天，按4月这轮地王潮的地价水平，这块地的价格，是去年退地价格的三四倍！！！苍天哪，有没有搞错！

不止一次，听过我讲课的人嘲讽我：老杨讲楼市，就像在讲股市。但对于上述这个案例，难道你不觉得开发商拿地，相比炒股，更刺激、更精彩、更悲惨吗？？？

打内心里讲，就当前和以后中国房地产市场的形势，作为一个开发商，如果你不懂踩房地产短周期的节奏拿地与卖房，如果你也不懂不同城市市场轮动的规律，其实你已经OUT了。

作为一个开发商老板，或者决策者，如果你的思维，仍停留在房地产黄金十年背景下——“抢到地就能赚到钱”，以及习大大强力反腐之前的房地产营商环境——“搞定官员就能赚钱”。那你以后，真是很难赚到钱了。

至于央企的日子，要比民企好过一点。但也只是程度上的差异，而无本质上的区别。而且，随着时间的推移，央企屁股下的安全垫，也将越来越薄……

最后，预言一句吧：请上述13块土地获得者当中的多数开发商，做好思想准备，未来一两三年，原本温婉、现已狰狞的苏州楼市，将成为一台绞肉机！或许，一年半载之后，你将泪流满面的恳求政府允许退地。但，记住，退地不丢人，在过去十年的中国楼市史上，退地案例一大堆！

最后，老杨还想乌鸦嘴一下：过去几个月，深圳的全国单价地王、上海的某某、某某高价地、南京的某某地王，你们的前景堪忧！

在多数时间，在多数地点，中国楼市或如媚娘，或似邻妹。但你必须清楚：在少数时间，在少数地点，中国楼市也有蛇蝎一面。无论开发商，还是购房者（尤其是投资者），都应明白这一点！

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